BGH-Urteil zur fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

Eine fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses kann wirksam mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden
BGH v. 19.9.2018 – VIII ZR 231/17 und VII ZR 261/17

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zwei vergleichbaren Verfahren eine weitere Entscheidung zur Wirksamkeit von fristlosen, hilfsweise fristgerechten – ordentlichen – Kündigungen gefällt.

In beiden Verfahren hatten die Mieter die Gesamtmiete für zwei aufeinanderfolgende Monate nicht gezahlt. Die Vermieter sprachen daraufhin schriftlich die fristlose – außerordentliche, hilfweise fristgerechte – ordentliche – Kündigung gegenüber den Mietern aus. Die aufgelaufenen Zahlungsrückstände wurden sodann jeweils nach Zugang der Kündigung von den Mietern beglichen. Zwischen den Prozessparteien unstreitig war, dass mit Ausgleich der Zahlungsrückstände – sog. Schonfristzahlung – nachträglich rückwirkend die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der ausgesprochenen fristlosen Kündigung entfällt (vgl. nur § 569 Abs. 3 Nr. BGB). Streitig war jeweils die Wirksamkeit der ordentlichen Vermieterkündigung.

Die Wirksamkeit der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung hat der BGH bejaht. Eine zusammen mit einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochene ordentliche Kündigung gehe nicht „ins Leere“ – so der BGH. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der zunächst wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe und daher kein ordentlich zu kündigendes Mietverhältnis mehr bestanden habe, sei „konstruiert“. Sie lasse die bei der Auslegung einer Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge außer Acht und zerlege einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stütze, künstlich.

Instanzen:
Bundesgerichtshof Karlsruhe – Urteil vom 19.9.2018 – VIII ZR 231/17
Amtsgericht Pankow-Weißensee – Urteil vom 30.3.2017 – 102 C 333/16
Landgericht Berlin – Urteil vom 13.10.2017 – 66 S 90/17

und

Bundesgerichtshof Karlsruhe – Urteil vom 19.9.2018 – VIII ZR 261/17
Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg – Urteil vom 12. Juni 2017 – 7 C 9/17
Landgericht Berlin – Urteil vom 15. November 2017 – 66 S 192/17

Haben Sie auch Fragen zum Thema Kündigung eines Mietverhältnisses würde sich Rechtsanwalt Dr. Jens Wengeler in Castrop-Rauxel freuen, Ihnen bei der Lösung des Problems zu helfen.

Stichwörter: Anwaltskanzlei Castrop-Rauxel Fristlose Kündigung Mietrecht ordentliche Kündigung