Werden Wohnräume und ein Kellerraum mit separaten Verträgen vermietet, spricht die tatsächliche Vermutung für die jeweilige rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen.

BGH v. 05.07.2023 – VIII ZR 94/21

Der BGH hat eine wichtige Frage im Mietrecht beantwortet: Findet die Mietpreisbremse Anwendung auf Kellerräume, wenn es sich bei dem Wohn- und Kellerraum um zwei separate Mietverträge handelt?

Zum Sachverhalt:

Gegenständlich klagte ein Mieter gegen seinen Vermieter auf Rückzahlung von Miete. Er war der Ansicht, dass die vereinbarte ausgangsmiete oberhalb der nach den Regelungen der Mietpreisbremse zulässigen Höchstmiete lag. Die Parteien schlossen Im Herbst 2015 einen Indexmietvertrag, wobei die monatliche Ausgangsmiete 850,00 EUR betrog. Mit separatem Mietvertrag mietete der Mieter auch einen Kellerverschlag gegen eine monatliche Nutzungspauschale von 79,00 EUR. Im April 2016 rügte der Mieter die vereinbarte Miete für Wohnräume und Keller insgesamt wegen Nichtbeachtung der Regelungen der Mietpreisbremse, zahlte zunächst aber vollständig weiter und verlangte die seiner Ansicht nach zu viel gezahlten Beträge im Februar 2018 zurück. Amtsgericht und Landgericht gaben dem Mieter recht. Aus ihrer Sicht handelte es sich bei der Anmietung der Wohnräume und des Kellers um einen einheitlichen Mietvertrag.

Zur Entscheidung:

Der BGH hob die vorigen Entscheidungen auf. Als Begründung führten die Richter an, dass es nicht reiche, die Einheit beider Verträge nur mit dem Fakt zu beweisen, dass sich Mieträume und Keller im selben Gebäude befinden und zur gleichen Zeit geschlossen wurden. Denn neben der tatsächlichen Vermutung sprechen sowohl der eindeutige Wortlaut der Verträge als auch die unterschiedlichen Regelungen für zwei selbstständige Vereinbarungen. So sollte sich die monatliche Miete für die Kellerräume um jährlich 2.5 Prozent erhöhen, wohingegen die Miete für die Wohnräume indexiert wurde. Außerdem hätten die Parteien einen Kündigungsausschluss für die Wohnräume von zwei Jahren vereinbart, wohingegen der Kündigungsausschluss für den Kellerraum zehn Jahre betrug. Zwar sei ein sonderkündigungsrecht vereinbart worden, wonach der Kellerraummietvertrag ausnahmsweise vorfristig gemeinsam mit den Wohnräumen gekündigt werden konnte. Dieser Umstand allein könne aber die rechtliche Einheit beider Verträge nicht begründen, denn der Vermieter habe mehrfach sehr deutlich gemacht, dass er zwei eigenständige Verträge schließen wolle. Daraus ergibt sich, dass die Regelungen der Mietpreisbremse keine Anwendung auf die Vermietung von Kellerräumen finden, sondern vielmehr nur Wohnräume erfassen.

Instanzen:

AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 08.09.2020 – 8 C 5126/19

LG Berlin, Entscheidung vom 04.03.2021 – 67 S 309/20

BGH Karlsruhe, Entscheidung vom 05.07.2023 – VIII ZR 94/21

Dr. Jens Wengeler, ihr Anwalt bei Fragen rund um das Mietrecht in Castrop-Rauxel hilft Ihnen gerne weiter.

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