Vertritt ein Makler beim Verkauf einer Wohnimmobilie sowohl den Verkäufer als auch den Käufer, darf er sich die Courtage nur in gleicher Höhe von beiden Seiten versprechen lassen. Ein Verstoß gegen diese Regel führt zur Unwirksamkeit des Maklervertrags.
BGH v. 6.03.20215 – I ZR 32/24
Der BGH hat eine Frage zum Maklerrecht beantwortet: Gilt § 656c Abs. 1 BGB auch dann, wenn der Makler nicht direkt vom Verkäufer, sondern von einem Dritten beauftragt wird?
Zum Sachverhalt:
Gegenständlich beauftragte die Ehefrau des Eigentümers den klagenden Makler mit dem Verkauf eines Einfamilienhauses nebst Büro und Garage gegen Provision. Der Käufer verweigerte nach dem Erwerb des Hauses die Zahlung der vereinbarten Courtage, da die Provisionsvereinbarungen nicht identisch waren.
Zur Entscheidung:
Zwar regelt die Vorschrift des § 656c Abs. 1 BGB ausdrücklich die zulässigen Provisionsvereinbarungen, wenn es zu dem Fall kommt, dass beide Kaufvertragsparteien denselben Makler beauftragen, allerdings nimmt sie den Fall, dass der Maklervertrag mit einem Dritten geschlossen wird, nicht ausdrücklich in den Blick. Nach der Auffassung des BGH sei diese Vorschrift jedoch entsprechend anzuwenden, wenn anstelle einer Kaufvertragspartei ein Dritter den Maklervertrag abschließt. Das ergebe sich aus dem Zweck der Vorschrift. Danach schütze § 656c BGB Verbraucher davor, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden. Dieser Schutzzweck sei unabhängig davon, ob der Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei oder einem Dritten geschlossen wird. Es sei eine planwidrige Regelungslücke, dass § 656c BGB den Abschluss des Maklervertrags durch einen Dritten anstelle einer Partei des Hauptvertrags nicht erfasse.
Instanzen:
LG Düsseldorf – Urteil vom 27. September 2022 – 11 O 44/22
OLG Düsseldorf – Urteil vom 26. Januar 2024 – 7 U 243/22
BGH Karlsruhe – Urteil vom 06. März 2025 – I ZR 32/24
Dr. Jens Wengeler, ihr Rechtsanwalt bei Fragen rund um das Maklerrecht hilft Ihnen gerne weiter.
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