Kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (BGH v. 17.10.2018 – VIII ZR 94/17)

Gegenstand der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) war eine Mieterhöhung, die die Vermieterin, die gewerblich Wohnungen vermietet, dem Mieter aufgrund des aktuellen Mietspiegels per Brief mitteilte. Dem kam der Mieter zwar zuerst nach, widerrief aber kurz darauf seine Zustimmung. Weitere Mietzinszahlungen um den erhöhten Betrag erfolgten unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlange der Mieter Rückzahlung der Erhöhungsbeträge und Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete nicht erhöht habe. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Berufungsgericht ging davon aus, dass im Grundsatz auch bei Zustimmungserklärungen des Mieters zu Mieterhöhungsverlangen ein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht bestehe. Gegenständlich liege allerdings kein im Fernabsatz geschlossener Verbrauchervertrag vor (vgl. § 312c Abs. 1 BGB), denn zwischen Kläger – Verbraucher – und Beklagte sei die Mieterhöhungsvereinbarung zwar unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (Brief), aber nicht „im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems“ (vgl. § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB) getroffen worden.

Der BGH hat nun klargestellt, dass die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen regelmäßig vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist. Dem Mieter stehe also kein Widerrufsrecht zu. Zwar erstrecke sich das Widerrufsrecht dem Wortlaut des § 312 Abs. 4 S. 1 BGB nach auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“, so der BGH. Der Anwendungsbereich der Vorschrift sei aber eingeschränkt auszulegen. Die Vorschrift schütze den Mieter einer Wohnung  unter anderem vor Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks. Dieser Zielsetzung tragen bei Mieterhöhungen aber die §§ 558 ff. BGB uneingeschränkt Rechnung. Die Rechtsprechung des BGH zum Widerrufsrecht des Mieters bei außerhalb von Geschäftsräumen (früher: in einer Haustürsituation) geschlossenen Verbraucherverträgen zwischen einem Vermieter und einem Mieter (BGH, Urteil vom 17. Mai 2017 – VIII ZR 29/16, NJW 2017, 2823 Rn. 11 ff.) bleibe aber hiervon unberührt.

Bei Fragen zu diesem Thema haben die Rechtsanwälte Dr. Jens Wengeler und Kollegen aus Castrop-Rauxel eine Antwort für Sie.

Instanzen:
Amtsgericht Pankow-Weißensee – Urteil vom 5. August 2016 – 6 C 64/16
Landgericht Berlin – Urteil vom 10. März 2017 – 63 S 248/16

 

Stichwörter: Fristlose Kündigung Mietvertrag Mietwohnung ordentliche Kündigung