BGH-Urteil vom 6. Dezember 2024 – V ZR 159/23

Der BGH hat zuletzt eine weitere Frage im Immobilienrecht geklärt: Darf ein höchstpersönlicher Rückübertragungsanspruch im Bezug auf einen Grundstücksüberlassungsvertrag von einem Stellvertreter wahrgenommen werden?

Zum Sachverhalt:

Gegenständlich übertrugen Die Kläger ihrem Sohn ein Hausgrundstück, wofür sie sich ein lebenslanges Wohnrecht in einer der Wohnungen einräumen ließen.
Im Überlassungsvertrag war eine Regelung vereinbart, die besagte, dass die Veräußerer, in dem Falle die Eltern, den Vertragsgrundbesitz des Erwerbers, also dem Sohn unter anderem dann zurückverlangen können, wenn der Sohn vor dem letzten Elternteil sterben sollte.
Dieser Anspruch war laut vertraglicher Vereinbarung „höchstpersönlicher Natur“.
Der Sohn verstarb nun nach Vollzug des Vertrages, wodurch die alleinige Erbin seine Ehefrau war.
Mit eingeschriebenem Brief einer Rechtsanwältin forderten die Kläger daraufhin von ihr die Rückübereignung des Grundstücks.

Zur Entscheidung:

Das Gericht musste sich im Prozess nun mit der Frage beschäftigen, welche Auswirkungen die im Vertrag festgehaltene Charakterisierung des Rückübertragungsanspruchs als „höchstpersönlich“ auf die Durchsetzbarkeit im in Rede stehenden Fall hatte.
Die Richter stellten zunächst fest, dass die Bezeichnung eines Anspruchs als „höchstpersönlich“ nicht grundsätzlich die Stellvertretung bei der Geltendmachung des Anspruchs hindert.
Die Möglichkeit, sich bei rechtsgeschäftlichen Handlungen durch einen Bevollmächtigten vertreten zu lassen, könne zwar vertraglich ausgeschlossen werden, dennoch sei ein solcher Ausschluss der Stellvertretung hier nicht anzunehmen.
Zu beachten sei hier die im Gesetz angelegte Unterscheidung zwischen höchstpersönlichen Ansprüchen einerseits und höchstpersönlichen Willenserklärungen andererseits. Im vorliegenden Fall spreche der Wortlaut der Klausel im Überlassungsvertrag dafür, dass hier zwar der Anspruch höchstpersönlicher Natur sein sollte, nicht jedoch lediglich die Eltern eine entsprechende Willenserklärung bezüglich der Geltendmachung hierfür abgeben durften.
Ein solcher höchstpersönlicher Anspruch ist regelmäßig zwar nicht abtretbar oder vererbbar.
Eine Stellvertretung durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt sei jedoch deshalb nicht ausgeschlossen. Denn der Umstand, dass der Anspruch an sich höchstpersönlicher Natur sei, könne nicht als Begründung dafür herangezogen werden, dass auch die Geltendmachung nur durch die Anspruchsinhaber selbst vereinbart worden wäre.
Zudem bestehe ein glaubhaftes Interesse der Eltern daran, sich bei der Geltendmachung des Rückübereignungsanspruches anwaltlich beraten und auch vertreten zu lassen, was weiterhin gegen eine gewollte Höchstpersönlichkeit in Bezug auf die Geltendmachung durch die vertraglichen Vereinbarungen spricht.
Denklogisch könne auch der Einwand der Beklagten keine Abhilfe schaffen, dass der Anspruch nur gegen den Erwerber und nicht dessen Erben geltend gemacht werden könne, da die Vereinbarung sonst leerliefe.

Eine endgültige Entscheidung überließ der BGH aufgrund der durch Beweis zu ermittelnden Frage, ob eines der Elternteile im Zeitpunkt der Beauftragung der Rechtsanwältin mit der Geltendmachung des Rückauflassungsanspruchs geschäftsfähig gewesen ist, dem Berufungsgericht.

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