Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen
bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei „Renovierungs-
vereinbarung“ zwischen Mieter und Vormieter unwirksam
BGH v. 22.8.2018 – VIII ZR 277/16

Wieder einmal hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit dem Thema „Endrenovierungsklauseln“ befasst.

Gegenstand des Verfahrens war die Klage einer Vermieterin, die die vom Mieter am Ende der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen, deren Ausführung zwischen den Mietparteien formularvertraglich vereinbart wurden, als mangelhaft bzw. nicht ausgeführt ansah, und die Kosten für die dann fachgerecht durchgeführten Reparaturen vom Beklagten ersetzt haben wollte.

Dem klageweise geltend gemachten Anspruch widersprach der Mieter. Er brachte vor, die Wohnung sei ihm in einem unrenovierten und renovierungsbedürftigen Zustand übergeben worden. Unter Berufung auf die Entscheidung des BGH v. 18.3.2015 zu Az. VIII ZR 185/14 sei demnach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenovierten oder renovierungsbedürftig übergegeben Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessen Ausgleich auferlegt, unwirksam, da sie einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand halte.

Demgegenüber vertrat die Vermieterin die Auffassung, die oben genannte Rechtsprechung des BGH sei im Hinblick auf die zwischen dem Mieter und dem Vormieter getroffenen „Renovierungsvereinbarung“ nicht anzuwenden. In dieser Vereinbarung habe sich nämlich der Mieter unter anderem verpflichtet, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Der Mieter sei daher so zu behandeln, als habe ihm die Vermieterin die Mietsache im renovierten Zustand übergeben.

Dem Vorbringen der Vermieterin konnte der VIII. Zivilsenat des BGH nicht folgen. Der Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Renovierungsarbeiten gegenüber dem Vormieter habe nur Wirkung zwischen den sie treffenden Parteien und keinerlei Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen den nunmehr Prozessparteien enthaltenden Verpflichtungen. Die formularvertragliche Überwälzung der nach den gesetzlichen Regelungen (§ 535 Abs 1 S. 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenovierten oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung halte daher nach wie vor der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand.

Instanzen:
Amtsgericht Celle – Urteil vom 25.5.2016 – 14 C 1146/14
Landgericht Lüneburg – Urteil vom 16.11.2016 – 6 S 58/16
Bundesgerichtshof Karlsruhe – Urteil vom 22.8.2018 – VIII ZR 277/16

Dr. Jens Wengeler, Ihr Anwalt für Mietrecht in Castrop-Rauxel, hilft Ihnen zum Thema Schönheitsreparaturen gern weiter …

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