Vermieter können einen Schadensersatzanspruch gegen ihre Mieter auch mit den erforderlichen aber noch nicht aufgewendeten Kosten – den sogenannten fiktiven Kosten – für beispielsweise einen Rückbau oder eine Reparatur begründen.

BGH v. 19.04.2023 – VIII ZR 280/21

Der BGH hat eine wichtige Frage im Mietrecht beantwortet: Können Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen ihre Mieter begründen, solange die Kosten noch nicht aufgewendet wurden?

Zum Sachverhalt:

Gegenständlich waren die Beklagten bis zum 31. Dezember 2017 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus des Klägers. Die Rückgabe der Wohnung erfolgte am 2. Januar 2018. Mit anwaltlichem Schreiben vom 8. Januar 2018 forderte der Kläger die Beklagten zur Durchführung näher bezeichneter Schönheitsreparaturen, zur Erneuerung von Wandfliesen in der Küche, zum Streichen der Wand im Treppenhaus des Anwesens, zu Rückbauarbeiten bezüglich verlegter Fliesen und eines PVC-Belags sowie zur Reparatur der Zarge der Wohnungseingangstür auf. Dem kamen die Beklagten allerdings nicht nach, woraufhin der Vermieter einen Kostenvoranschlag für die notwendigen Arbeiten in Höhe von circa 8.000 EUR netto einholte. Der Vermieter begann darauffolgend selbst damit den PVC-Boden zu entfernen und legte neue Böden aus. Seine zuletzt auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 8.425,20 € zur Durchführung im Einzelnen genannter Arbeiten, nebst Zinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten sowie hilfsweise auf Zahlung von 7.961,35 € nebst Zinsen gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht wegen der Frage, ob im Mietrecht eine fiktive Schadensberechnung möglich sei, zugelassenen Revision verfolgte der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Zur Entscheidung:

Die Revision hatte teilweise Erfolg. Das Berufungsgericht führte aus, dass der geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 881,35 EUR dem Kläger nicht zustehe, da dieser insoweit eine fiktive Schadensberechnung vornahm, welche nicht zulässig sei. Der Kläger begründe seinen Klageantrag damit, dass die Beklagten geschuldete Schönheitsreparaturen beziehungsweise Rückbauten nicht ausgeführt hätten. Die Ansprüche aus § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB seien aber bei der vom Kläger vorgenommenen fiktiven Schadensberechnung nicht gegeben. Zwar habe der Kläger Teile der genannten Arbeiten bereits selbst ausgeführt, halte aber auch in zweiter Instanz an der fiktiven Schadensberechnung weiterhin fest. Eine solche Berechnung auf der Grundlage voraussichtlicher Schadensbeseitigungskosten sei jedoch ausgeschlossen, argumentierte das Berufungsgericht. Diese Beurteilung hielt rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Ersatz der Kosten für die von den Beklagten nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen und Rückbauten sowie für den Austausch von Wandfliesen und für die Malerarbeiten an der Wand im Treppenhaus nicht verneint werden. Denn entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann der Kläger seinen Schaden nach dem Ende des Mietverhältnisses anhand der hierfür erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten Kosten bemessen. Soweit der Kläger die Abweisung seiner auf die Zahlung von 881,35 EUR, auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten und hilfsweise auf die Zahlung von 7.511,35 EUR nebst Zinsen gerichteten Klage angreift, ist seine Revision zulässig und auch begründet. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann der Kläger seine Schadensersatzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen, der unterlassenen Rückbauten bezüglich der Fußböden und wegen der durch die Beklagten verursachten Schäden an der Mietsache anhand der sogenannten fiktiven Kosten bemessen. Mithin gab der BGH dem Vermieter Recht und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück, damit dieses die Feststellungen zur Höhe des Schadens vornehmen kann.

Anmerkung: Der BGH hat im Werkvertragsrecht einen fiktiven Schadensersatzanspruch verneint, wenn dieser die Mängel nicht beseitigen lässt. Diese Entscheidung basiert auf dem Gedanken, dass eine mögliche Überkompensation vermieden werden solle. Der Besteller einer mangelhaften Leistung könne – sofern die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs vorliegen – entweder die Kostendifferenz zwischen dem mangelhaften und dem mangelfreien Werk als Schaden geltend machen oder er verlangt die für die Mängelbeseitigung aufgewendeten Kosten. Diese Rechtsprechung sei nicht auf andere Vertragstypen, insbesondere nicht auf das Mietrecht übertragbar. Die Gefahr der Überkompensation bestehe nicht. Schließlich sei der Anspruch auf die Kosten zur Erfüllung der Leistungspflicht begrenzt.

Instanzen:

 

AG Lüdenscheid, Entscheidung vom 19.11.2020 – 91 C 105/18

LG Hagen, Entscheidung vom 25.06.2021 – 1 S 1/21

BGH Karlsruhe, Entscheidung vom 19.04.2023 – VIII ZR 280/21

Dr. Jens Wengeler, ihr Anwalt bei Fragen rund um das Mietrecht hilft ihnen gerne weiter.

Stichwörter: Rechtsanwalt Castrop-Rauxel, Mietrecht, fiktive Kosten

 

 

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