Ein Verkäufer einer Wohnung hat den Käufer in voller Gänze über auftretende Feuchtigkeitsschäden in der zu verkaufenden Wohnung aufzuklären.
BGH v. 21.06.2024 – V ZR 79/23
Der BGH hat eine weitere strittige Frage beim Kauf einer Immobilie geklärt: Wie weit reicht die Aufklärungspflicht des Verkäufers gegenüber dem Käufer bei Feuchtigkeitsschäden?
Zum Sachverhalt:
Gegenständlich ging es um den Verkauf von am Rhein liegenden Souterrainwohnungen in einem Altbau von 1904. Die Wohnungen beziehungsweise das Gebäude wurden über die Zeit aufgrund von Feuchtigkeitsschäden mehrfach saniert. Kurz vor dem Verkauf im Jahr 2018 wurden durch eine Fachfirma mehrere Mängel und sanierungsbedürftige Umstände am Gebäude festgestellt. In einem Maklerexposé wurden die Wohnungen als im Jahr 1999 kernsaniert bezeichnet – dies bezog sich also auf die Sanierungsmaßnahmen vor dem Angebot der Fachfirma. Im notariellen Kaufvertrag war wahrheitsgemäß angegeben, dass der Käufer in Anwesenheit eines Architekten die Wohnung mehrfach besichtigt hatte und die Wohnung in Kenntnis eines Feuchtigkeitsschadens in einer Außenwand und der Lage, sowie des Baujahrs erwarb. Weiterhin verwies der Vertrag auf einen Beschluss der Eigentümerversammlung, in dem die Kostentragungspflicht für Sanierungsarbeiten zu Lasten des jeweiligen Eigentümers der Wohnung geht.
Die Kläger verlangten nun von den Beklagten, den Ersatz der Kosten über einen Betrag in Höhe von 32.511,08 EUR, die ihnen entstanden sind, weil sie erst rund ein Jahr später als geplant in das Objekt einziehen konnten. Grund hierfür war die Beseitigung der Ursache der Feuchtigkeitsschäden.
Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.
Gegen das Urteil der Vorinstanzen legten die Kläger Revision ein und der Fall ging vor den V. Zivilsenat des BGH.
Zur Entscheidung:
Der BGH widersprach nun den Argumenten der vorherigen Instanzen und hob das Berufungsurteil – die Klageabweisung – auf. Entgegen der Ansicht der Vorinstanzen scheide ein Schadensersatzanspruch der Kläger wegen eines Sachmangels der Wohnung nicht aus, weil in dem Exposé auf die Notwendigkeit von Sanierungen hingewiesen wird. Zudem enthielt der Vertrag zwischen den Parteien keine solche Beschaffenheitserklärung bezüglich der Freiheit der Wohnung von Feuchtigkeit oder über das Vorhandensein eines baulichen Schutzes zur Vorbeugung solcher Schäden. Gegenteilig wurde hier sogar eine Beschaffenheitsvereinbarung explizit nicht getroffen.
Mit der üblichen und zu erwartenden Beschaffenheit von Wohnraum in einem Altbau seien diese Wohnungen aufgrund der massiven Schäden durch Feuchtigkeit nicht vergleichbar. Dies begründet laut dem Gericht einen Sachmangel. Diesen Sachmangel beziehungsweise die Kosten der Beseitigung hat grundsätzlich der Verkäufer zu vertreten. Der im Vertrag getroffene Haftungsausschluss der Verkäufer sei laut Gericht nicht standhaft, um die Beklagten hierfür zu entlasten. § 444 BGB lasse nämlich einen Ausschluss der Haftung bei einem arglistig verschwiegenen Mangel nicht zu. Nach Ansicht des BGH sei dies im vorliegenden Fall nicht ausgeschlossen. Ein solches arglistiges Verhalten sei auch gegeben, wenn der wahre Umfang der aufklärungspflichtigen Tatsache nicht angegeben, sondern bagatellisiert wird. Durch Schwierigkeiten und Verfahrensfehler während der Beweisaufnahme durch die vorherigen Instanzen könne hierüber jedoch kein abschließendes Urteil gefällt werden. Nach den Feststellungen der fehlenden Beweislage, insbesondere die Frage, ob die Beklagten hier arglistig handelten, müsse deshalb das Berufungsgericht über die Sache neu entscheiden.
Instanzen:
LG Köln, Entscheidung vom 05.10.2022 – 28 O 456/21
OLG Köln, Entscheidung vom 22.03.2023 – 1 U 66/22
BGH Karlsruhe vom 21.06.2024 – V ZR 79/23
Dr. Jens Wengeler, Ihr Rechtsanwalt bei Fragen rund um den Kauf von Immobilien in Castrop-Rauxel, hilft Ihnen gerne weiter.
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