Ansprüche von Vermietern/innen gegen Mieter/innen wegen Beschädigung der Mietsache beginnen erst nach Rückgabe der Wohnung zu verjähren.

BGH v. 31.08.2022 – VIII ZR 132/20

Der BGH hat sich mit einer weiteren strittigen Frage im Mietrecht beschäftigt: Ab welchem Zeitpunkt beginnt die Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters/der Vermieterin gegen Mieter/in wegen der Beschädigung des Mietobjektes?

Zum Sachverhalt:

Die Beklagten bewohnten seit 1981 eine im vierten Obergeschoss gelegene Wohnung eines Mehrfamilienhauses in Berlin. Die Mieter ließen kurz nach Einzug in die Mietsache das nur mit Holzdielen versehene Badezimmer mit Fliesen und einem neuen Bodenabfluss ausstatten. Diese Arbeiten wurden mangelhaft ausgeführt. Es fehlte an der erforderlichen Abdichtung unterhalb der Fliesen. Im Jahr 2016 drang schwallartig Wasser in die darunterliegende Wohnung. Bei der Schadensermittlung wurde festgestellt, dass die Deckenbalken aufgrund des jahrelangen Wassereintritts nachhaltig beschädigt und sogar einsturzgefährdet waren. Die Vermieter klagten gegen die Mieter – beziehungsweise deren Erben – auf Schadensersatz in Höhe von knapp 40.000 EUR nebst Zinsen. Gegen die Vermieterforderung auf Ersatz der Reparaturkosten beriefen sich die Mieter auf Verjährung.

Zur Entscheidung:

Grundsätzlich findet im Mietrecht eine 30-jährige Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche keine Anwendung, erklärt der BGH. Für Mietverhältnisse gilt eine Sonderregelung mit einer kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist. Diese beginnt allerdings erst nach Rückgabe der Wohnung an den Vermieter. Zweck dieser Sonderregelung mit sehr kurzer Verjährungsfrist ist es, dass sämtliche Ansprüche möglichst zeitnah nach Rückgabe geltend gemacht werden. Dazu muss sich der Vermieter allerdings ein umfangreiches und ungestörtes Bild über den Zustand der Wohnung machen können – was nur nach Auszug der Mieter möglich ist. Die Rechtssache wurde an das Berufungsgericht zur Neubewertung zurückverwiesen.

Instanzen:

AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.01.2019 – 239 C 189/17

LG Berlin, Entscheidung vom 11.03.2020 – 64 S 51/19

BGH Karlsruhe, Entscheidung vom 31.08.2022 – VIII ZR 132/20

 

Dr. Jens Wengeler, ihr Rechtsanwalt bei Fragen rund um das Mietrecht hilft Ihnen gerne weiter.

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